瓦伦西亚长租公寓商爆仓跑路,长租公寓无法玩租金贷

摘要:一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌鼎寓推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出…

几乎所有的长租公寓租期顶多签一年,这与传统租房市场并无大异。在上月底北京执行的“租房新政”《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中,明确“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”

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  一纸停止运营通知,将杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓品牌“鼎寓”推上了风口浪尖,这或将成为首个爆仓的长租公寓公司。中国证券报(ID:xhszzb)记者探访实地发现,鼎家公司已经人去楼空。虽然其在通知里称,已经引入上海寓团公寓管理公司承接业务,并提出了解决方案,但数千租客的押金以及相应债务并未给出解决办法。

虽然在过去一年间,包括开发商、互联网公司在内的多方力量角逐京城“长租公寓”市场,却始终没能找到真正的“长租”——几乎所有的长租公寓租期顶多签一年,这与传统租房市场并无大异。

在大量社会资本涌入住房租赁市场后,由于欠缺准入门槛、标准规范,长租公寓发展良莠不齐,租金贷玩套路、高端化倾向等问题突出。长租公寓,如何让人住得起、住得好?

  人去楼空 一片狼藉

调查发现,这样的房源在市场上十分罕见,长租公寓企业普遍面临盈利能力低、靠租金上涨“过日子”的窘境,也急需多部门在政策上给予支持。

诱导办理租金贷是投诉长租公寓的一大热点。部分中介机构误导消费者,通过第三方金融机构进行贷款,以租客信用换取资金一次性到位。在此过程中,消费者极易面临个人资金或征信风险。

  8月23日下午,中国证券报记者赶到位于杭州市文二路上的文欣大厦,发现鼎家已是人去楼空,现场一片狼藉,地上遗落了大量合同文本。

公寓租期最多也就租一年,到期再续签

上海一家房屋租赁有限公司因资金链断裂而无法向房东缴付房租,导致一些尚处于租房合同期内的消费者,不仅遭遇房东强制清退,还因租赁合同绑定贷款,面临个人信用风险。

  现场陆续有业主和租客前来了解情况,公司目前仅剩安保人员驻守,表示对公司相关情况不知情,“我们只是负责保护公司现有办公财产”。

租客随时会面临换房、涨租金的困扰。正是为了解决这样的租房痛点,本市在10月底正式执行《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》鼓励长租。然而,租房新政执行近一个月,市场上真正能达到3年及以上的“长租”凤毛麟角。虽然名义上是长租公寓,但仅从租期上看与普通中介租房并无差别。

杭州市民吴娟2018年以每月2300元租金入住某长租公寓,在选择付款方式时,管家极力推荐她选用“押一付一”的付款方式。吴娟说,签完合同才发现,密密麻麻的合同条款中有一条,“押一付一”原来是与某信托公司签署贷款合同,这就掉入租金贷的坑。

  据媒体报道,截至2017年底,鼎家已发展长租公寓超过5000间,这意味着公司破产或将影响数千位房东租客。

长租公寓难缓解购房刚需

据悉,办理租金贷后,网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业,成为租客的债权人。易居研究院副院长杨红旭表示,租金贷让“交租”变成“还贷”,房租不是交给房东而是交给网贷平台。而从第三方贷款平台获取贷款后,长租公寓企业将用这些资金进行投资或扩张。

  一位王姓女士告诉记者,自己的房子就在附近的教工路上,租给鼎家已经1年多了。“9月20号房子就到期了,但从7月开始公司就没给我房租了,我可能要损失3个月的房租,13000块钱。”王女士对记者说,“房租拿不到,是不是可以让租客搬出去了?”

对租户而言,长租能让租赁生活更稳定。对房地产市场而言,租户中很大一部分人正是购房刚需。先租房、后买房的消费模式,恰恰能稳定房地产价格预期,甚至还能平抑房价。

中原地产首席分析师张大伟认为,长租公寓操作租金贷,改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式,把企业变为投资者,利用早收租户租金,晚付房主租金的方式加速扩张,一旦出现经营问题,就会出现上下游的多重纠纷。

  房东无法收到资金,租客则面临更加麻烦的局面。鼎家跑路后,租客面临被房东”扫地出门”的压力。更惨的是使用了房租贷的租客,一旦停止还款,不仅会产生高额滞纳金,还会影响个人征信。

“从现在的情况来看,市场上这些所谓的‘长租公寓’更多属于短期过渡产品。”专家说,长租公寓虽然在房源品质上比一般房源有所提升,也有专业团队提供运营服务,但租期不长就跟普通租房性质上是一样的,很难起到稳定预期、平抑房价的作用。

长租公寓平台还被看作房租上涨的元凶之一。目前市场上的长租公寓平台多以从房东手里收纳房源,再以居间合同的形式,撮合租户与房东进行租房交易。

  据了解,鼎家的不少租客以个人信用为担保,通过一款名为“爱上街”的APP分期房租贷产品,将租金一次性付给鼎家,租客再每月还款给APP直至租期结束。

鼓励长租支持政策仍须落地

“这种商业模式门槛较低,也促使各长租公寓平台极力扩大市场规模以博取更高的估值。”一位长租公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

  现场一位抱着孩子来讨说法的女租客向记者证实了这一说法,其房东因为公司跑路未收到房租,要求提前结束租约。“租期还有3个月,房东的意思是让我们1个月以后搬走,双方各承担一些损失,但房租是交给‘爱上街’的。”该租客5000元的押金目前尚未退还。

工作变动大、不太可能长租的租客住进了长租公寓,渴望稳定、想长租的租客却找不到合适的房源——这恰恰是目前长租公寓的尴尬现状。

在融资方面,长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上,远高于回报率。因此,“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段,长租公寓高端化趋势与解决中低端租房者痛点背道而驰。

  据了解,“爱上街”一旦逾期,罚息利率惊人。一位月租金为1800余元的王姓租客向记者展示了自己的还款记录。他在7月曾逾期2日还款,产生5.5元滞纳金,由此推算,罚息年化利率接近55%。

目前北京市场上的长租公寓大多是轻资产,产权并非掌握在运营方手中;再加上房源改造和后期运营需要投入较高费用,让这类公寓的投资回报率极低,行业盈利水平平均在2%左右。运营方主要就靠每年市场租金水平上涨来赚钱,谁还愿意签长租合同?

半月谈记者调查发现,长租公寓相比周边普租产品的溢价,通常在20%以上,部分高端产品的溢价甚至超过50%。“如果只做平价公寓,年资金回报率不到2%,尚不够覆盖目前基准利率4.9%。只有做高端产品,才能提高利润率。”湾流国际公寓运营商说。

  据媒体报道,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中“爱上街”是租客绑定最多的。一位中介人士告诉记者,这种方式能加快中介的资金回笼速度,支撑中介快速扩展,收集房源,但是把风险转移给了租客和房东。

如果想鼓励租赁企业、甚至是普通房东把房子长租出去,可以在减税、融资等方面有所支持。“但这些政策并非住建部门一家可以说了算,仍需要多个部门一起使劲儿,朝着‘租购并举’的方向努力。”

租房者是否愿意以高价换品质?“我爱我家”调查显示,有57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。绝大多数租客可接受的长租公寓租金的溢价范围在20%以下,超过半数租客希望溢价在10%以内。

  一位律师对记者表示,租客与借贷方签订借款合同后,双方是一种独立于租赁之外的关系,因此,尽管鼎家跑路,租客仍需每月还款。

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旭辉领寓CEO张爱华认为,要让年轻人租得起、住得好,就要在更小的面积内做出更大的收纳空间。“现在大城市的租金对刚走上工作岗位的年轻人来说有点高,如果还抬房租,年轻人租不起。这个矛盾只能通过合理的设计来解决。”

  鼎家是否恶意破产

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半月谈记者在柚米国际公寓看到,一间仅13平方米的房间,卧室、厨房、独立卫生间、学习空间一应俱全,还配有冰箱、抽油烟机、洗衣机、微波炉等常用家电,另有整面墙的衣柜空间可用于储物,月租金不足3000元。

  记者了解到,鼎家自今年7月起就开始陆续拖欠房租,引发房东对公司经营状况的担忧,当时公司及公司法人魏永锋的一些表现难脱蓄意跑路的嫌疑。

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领寓首席产品官汪维在发布“旭辉领寓1.0全系产品”时说,设计一款产品时首先要“设计它的价格”,既要租金不菲,又要租客“租得起”,就不得不在空间的利用率上动脑筋,让小房子感觉宽松。

  8月2日,公司法人魏永锋发布公告称,“公司倒闭”是谣言。

针对长租公寓行业当前良莠不齐、野蛮生长的现状,华东师范大学教授张永岳建议,当前应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导。

  8月15日,有业主和租户赶到鼎寓办公场所,发现办公处已经被搬空,消息扩散后引来更多房东、租客上门询问。

  8月17日,公司向客户发送短信,声称公司“重组已完成,资金问题已解决”。

  “我看了这条消息后以为真的没问题了,直到20日看到公司发的通知,我赶紧赶过来,已经排到600多号了,工作人员说要排到周三以后了。我今天来了,发现连个人都没了。”一位陈姓房东表示。

  多位已经离职的鼎家员工在接受记者采访时表示,公司至今还拖欠了大部分员工的工资。

  一位在上月离职的付姓员工表示,公司欠自己的工资和提成都没有兑现,而且“6月份就有很多人离职了,上半年3个月里5次修改提成规则,大家都受不了。”

  至于公司停止运营的原因,付姓员工告诉记者,“有人说破产原因是有股东撤资,但也听说是因为有高层贪污,老板把大部分高层都辞退了,公司运营受到很大影响。”

  一位律师表示,如不出意外,公司下一步就是破产清算,房东、租客与公司的关系是一般债权关系,清偿顺序排在员工工资之后。因此,房东和租客的损失是否能够追回,要看后续清算情况和公司资产情况。

  在资本市场融资有道

  天眼查数据显示,杭州鼎家网络科技有限公司注册时间为2016年,而公司法人魏永锋名下还有28家公司。公司此前曾陷入十余起诉讼。

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  不过,公司头顶“长租公寓”的概念,在资本市场上仍然融资有道。据媒体报道,公司今年2月曾获得千万级融资。

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  此外有新闻报道,公司3月曾与建行杭州宝石支行和建信住房服务(浙江)有限公司签订战略合作协议。

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  祸起资金池

  中原地产首席分析师张大伟对记者表示,各类型租赁企业都有挪用租金建立资金池的问题,这很容易出现爆仓风险,也是违规违法的行为。《房地产经纪管理办法》第十条明确规定,租金账户中的收入,除了支付租金,不得用于其他用途。

  张大伟表示,从客户租金与业主租金看,租赁企业挪用客户交付的租金,延迟交付给业主,的确存在违法嫌疑,而且带来了巨大的资金风险。这种所谓的“金融创新”,市场影响非常恶劣。

  8月23日下午,在鼎家公司的办公地贴出了一张联合声明,声明表示鼎家公司已被安排进入破产清算程序,涉及业主和租客的债务将另行清算。

  在联合声明中,业务承接方寓团公司提出了两种补贴方案:

  1、一次性补贴50%-100%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长2年)

  2、一次性补贴100%-200%月租金(前提为业主方同意承租方变更为寓团公司,并将原租赁期限延长3-5年)

  寓团公司表示,如业主不愿与公司签订新的协议,可与鼎家方面相关负责人协商,或者“直接通过司法途径维护自身权益”。

  但广大房东和租客对此处理结果普遍不满意。

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  “从上述表述来看,租客要讨回租金,似乎只能借助司法诉讼。在贷款未到期前,租客也仍需偿还贷款。此外协议落款是鼎家的盖章,这应该是两家公司私下的协议行为,具体如何处理还需以双方协议为主。”前述律师对记者表示。

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