世茂购房尾款ABS上海证交所挂牌抢国内首单,碧桂园购房尾款ABS项目是怎么着炼成的

  昨日,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”挂牌仪式在上海证券交易所[微博]举行。该项目为国内首单购房尾款资产证券化产品,由汇添富资本携手世茂集团联合推出。

上交所再迎重磅资产证券化产品。12月8日,伴随着响亮的敲锣声,“汇添富资本-世茂购
房尾款资产支持专项计划”(以下简称“世茂购房尾款ABS”)挂牌仪式在上海证券交易成功举行。作为国内首单购房尾款资产证券化产品,该项目由世茂集团携
手汇添富资本管理有限公司联合推出,具有非常重要的示范意义。上海证券交易所副总经理刘绍统和债券部总监廖志刚、汇添富基金董事长李文、汇添富基金总经理
张晖、世茂集团执行董事汤沸、世茂集团创新金融部负责人沈峻毅等出席了挂牌仪式。

碧桂园购房尾款ABS项目是如何炼成的?

  资料显示,世茂购房尾款ABS存续期为3年,根据风险收益特征分为优先级和劣后级资产支持证券。

公开资料显示,世茂购房尾款ABS存续期为3年,根据风险收益特征,分为优先级和劣后级资产支持证券。根据中诚信评估,该项目的主体评级及优先级债项评级均为AAA级。在风险控制方面,该项目通过内部分层、高比例资产包抽查、强制压力测试等措施保障了产品的风险控制。

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  根据中诚信评估,该项目的主体评级及优先级债项评级均为AAA级。风险控制方面,该项目通过内部分层、高比例资产包抽查、强制压力测试等措施保障了产品的风险控制。


茂集团历来重视金融创新,7月世茂全国首单物业费资产证券化项目获批、10月世茂74亿公司债发行,而资产证券化也成为世茂集团金融创新战略中的一项重要
举措。为打造行业一流的创新融资项目,世茂专设创新金融团队,围绕地产上下游全产业链积极研发各类金融创新产品。,未来公司仍将在金融创新道路上继续耕
耘,争做业内先行者。

购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产,房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包,出售给特殊目的载体,SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源,发行资产支持证券的一种证券化产品。

  汇添富资本积极创新,推出业内多个首单产品。截至三季度末,累计发行产品300余只,存续总规模达804亿元。(项晶)

此外,该项目得到了上海证券交易所和汇添富的大力支持。今年以
来,上交所市场资产证券化业务大幅放量,已进入快速发展期。同时,上交所市场也开创了国内ABS市场上的多个“首单”,此次世茂购房尾款ABS即是一例。
汇添富资本的实操经验,为世茂购房尾款ABS的方案设计提供了大量实际操作的数据,助力于过往“非标经验”转化为“标准化成果”。

截至2018年6月9日,市场共计发行36只直接以购房尾款为基础资产的ABS,发行规模合计558.77亿元。同时,目前有11只购房尾款ABS正处在发行期,规模总计173.77亿元。据不完全统计,碧桂园共发行4单购房尾款ABS项目,发行规模107.41亿元。购房尾款ABS业务对房地产企业来说,是盘活资产,改善现金流状况的较好方式

市场也对该类产品反响热烈。一位业内人士指出,该产品进一步拓宽了中国金融产品的组合区间,对有长期资产配置需求的机构进行需求细分,丰富了国内金融市场层次。

一、房地产企业监管政策

作为典型的资金密集型企业,资金对于房地产企业的意义不言而喻。而在当前房地产市场高压调控及密集监管的背景下,房地产企业的传统外部融资渠道受到各种限制,为房企融资进一步增加了难度。

2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。监管部门对房企发债进行严控,使得2017年房企境内公司债规模大幅下降。

2017年11月,央行会同银监会、证监会、保监会、外汇局等部门出台了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(以下简称“资管新规”),并随之公布包括银监会《关于规范银信类业务的通知》、《商业银行委托贷款管理办法》等一系列规范委贷等非标融资手段的配套文件,对非标融资这一房地产行业重要融资手段造成了颠覆性影响。

在上述政策背景下,尚存的窗口——房企的资产证券化融资手段并不会受到资管新规影响,并且在融资的各个面向上均不存在太大限制,可以成为房企考虑的融资手段。

二、碧桂园购房尾款ABS项目

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1、福建省碧桂园房地产开发有限公司

2016年6月29日,平安-福建碧桂园购房尾款资产支持专项计划,福建省碧桂园房地产开发有限公司,发行规模14.11亿元,次级档占比5.03%

发行情况:优先A1档,3.9亿元,占比27.64%,AAA评级,期限1年,发行利率4.5%;优先A2档,5.4亿元,占比38.27%,AAA评级,期限2年,发行利率5.0%;优先B档,4.1亿元,占比29.06%,AA+评级,期限2年,发行利率6.0%;次级档,0.71亿元,占比5.03%,无评级。

2、增城市碧桂园物业发展有限公司

2016年6月27日,碧桂园购房尾款资产支持专项计划,增城市碧桂园物业发展有限公司,发行规模48.00亿元,次级档占比7.29%

发行情况:优先A档,40.5亿元,占比84.38%,AAA评级,期限2年,发行利率4.5%;优先B档,2亿元,占比4.17%,AA+评级,期限2年,发行利率5.65%;优先C档,2.0亿元,占比4.17%,AA+评级,期限2年,发行利率5.8%;次级档,3.5亿元,占比7.29%,无评级。

3、增城市碧桂园物业发展有限公司

2016年3月18日,博时资本-增城碧桂园购房尾款资产支持专项计划,增城市碧桂园物业发展有限公司,发行规模15.84亿元,次级档占比7.83%

发行情况:优先A1档,6亿元,占比37.88%,AAA评级,期限1年,发行利率5%;优先A2档,6亿元,占比37.88%,AAA评级,期限2年,发行利率5.5%;优先B档,2.6亿元,占比16.41%,AA评级,期限2年,发行利率7.45%;次级档,1.24亿元,占比7.83%,无评级。

4、增城市碧桂园物业发展有限公司

2016年1月14日,碧桂园应收款资产支持专项计划,增城市碧桂园物业发展有限公司,发行规模29.46亿元,次级档占比4.94%

发行情况:优先A档,28亿元,占比95.06%,AAA评级,期限3.96年,发行利率5.1%;次级档,1.455亿元,占比4.94%,无评级。

三、碧桂园购房尾款ABS案例分析

2016年1月14日,增城市碧桂园物业发展有限公司作为原始权益人的“碧桂园应收款资产支持专项计划”成功发行!项目规模29.46亿元,次级档占比4.94%。该项目是国内第一家将客户自付合同收款权进行证券化的房地产商,此次资产支持证券的成功发行是碧桂园进行金融创新的又一重要举措,碧桂园未来将继续积极拓展融资渠道,助力财务稳健。

专项计划基本情况。碧桂园全资附属子公司增城市碧桂园物业发展有限公司本周向合格投资者发行本金约为29.46亿元的资产支持证券,证券发行利率为5.1%,期限为4年,发行的所得款项将用作集团一般营运资本用途。

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基础资产方面,本专项计划的基础资产系指基础资产清单所列的由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的、原始权益人依据《应收款转让合同》及《商品房买卖合同》对购房人享有的全部应收款债权及其附属权利(包括但不限于购房人因逾期偿付应收款而发生的违约金、对应收款债权的追索权等其他相关权利)。其中,专项计划设立日转让的基础资产称为“初始基础资产”,循环购买日转让的基础资产称为“后续基础资产”。

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增信措施方面,增城市碧桂园物业发展有限公司作为差额支付承诺人,对截至任何一个托管人报告日,专项计划账户内可供分配的资金不足以支付该日后第一个兑付日应付的优先级资产支证券的预期收益和/或本金的差额部分,补足至专项计划账户;碧桂园控股作为担保人,对增碧的差额支付义务提供全额、无条件且不可撤销的连带保证责任担保。

四、购房尾款ABS业务实操

1、购房尾款的形成过程

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2、购房尾款ABS的交易结构

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地产公司将纳入各个项目公司的尾款债权统一归集到某一家项目公司;

投资者认购资产支持证券,专项计划成立;

专项计划向原始权益人购买尾款债权,并支付对价;

资产服务机构负责购房尾款的回收;

监管银行监督基础资产产生的现金流的转付工作,并将每期回收款划付至托管账户;

托管银行根据计划管理人的划款指令,将相应资金划拨至证券登记托管机构;

证券登记托管机构完成对投资者的本息兑付。

3、购房尾款ABS实操要点

将多个项目公司的购房尾款,集中至一个发起主体上

为了实现不同的房地产项目的风险隔离,降低开发经营风险,大部分房企会根据不同的房地产项目成立相应的子公司,《购房合同》也是由项目公司与购房者签订的,但由多个项目公司作为原始权益人不利于abs项目的管理,因此,需要将多个项目的购房尾款,集中至其中一个项目公司或者集团上,以该项目公司或集团作为原始权益人。

具体集中方式为:各项目公司与原始权益人签署《应收账款转让协议》,
由各项目公司将购房尾款债权转让给原始权益人。

设计循环购买

由于银行/公积金贷款类的购房尾款,回收期一般较短,通常为3-6个月,而专项计划存续期限通常为2-3年,期限不匹配,因此需要设置循环购买机制解决期限错配问题。

循环购买是指基础资产池中的资产产生的现金流可以持续购买符合要求的基础资产,从而使基础资产池形成动态的循环池。采用循环购买的资产证券化产品都设计有循环期和摊还期。在循环期内,基础资产产生的现金流只向投资者支付利息而不支付本金,剩余的现金流用来持续购买符合要求的新的基础资产;还款期内,基础资产产生的现金流不再购买新的基础资产,而是累计后按照计划向投资者支付本金及利息。

具体实践中,通常是产品设立的前1.5年、2.5年为循环期,根据实际基础资产回款期限,设计循环购买频率;最后0.5年为摊还期,停止循环购买,并对ABS本金进行过手摊还。通过循环购买的设计,一方面实现了资产支持证券的期限与资产期限的匹配,另一方面提高资金利用效率,充分保证投资人的利益。

五、购房尾款ABS业务风险

1、资金截流风险

开发贷截流

房企在开发建设过程中,为了满足自身后续建设需求,通常在四证齐全后即可向银行或其他金融机构申请房地产开发贷款。放款机构通常要求项目公司需设立监管账户,并且对于监管账户内资金的归集及提取均有一定的要求,例如要求销售回款必须回笼至监管账户,或资金提取必须取得开发贷银行的同意等。因此,在开发贷监管严格的情况下,专项计划的现金流可能存在被截流的风险。

预售资金截流

根据住建部于2010年发布的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,我国各省市地区均已建立或正在建立商品房预售资金监督管理办法。根据商品房预售资金的监管要求,房地产行政主管部门会同监管银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,监管账户资金的使用须经监管银行的审批,这也可能导致基础资产现金流被截流。

2、购房及贷款合同合规风险

首付贷问题

购房人在正常购买商品房中申请商业按揭贷款或住房公积金贷款时,需要满足首付比例、自有资金来源,贷款担保等一系列要求。如果购房人不能满足首付比例要求则无法办理按揭贷款。

为了促成交易,在楼市低迷的时期,房地产企业联合金融机构为购房者提供首付贷。但首付比例及首付资金真实性是个人住房贷款中用来审核申请人偿债能力的重要指标,如果没有实际购房能力的个人通过申请首付贷来补充自有资金的不足,从银行套取购房贷款,购房者除了要承担个人住房贷款的还款压力同时也要承担首付贷款的本息偿付压力,将会使购房者的违约风险加大。

同时,提供首付贷产品的公司涉及范围不仅包括房地产企业自营小贷公司、地产中介自营小贷公司,还包括P2P平台或众筹平台等风险性较高的行业及通道,由此更加大购房人后续还款压力。虽然银行的按揭贷款已经一次性支付给开发商,但银行并不是基础交易即商品房买卖合同的当事人,购房人才是与房地产企业签署商品房买卖合同并承担支付购房尾款付款义务的债务人。但需注意,一旦购房人无法按时履行按揭贷款的本息偿付义务,将导致银行或住房公积金中心解除按揭贷款合同。另外,首付贷产品自诞生以来就一直被业内人士担心是否涉嫌骗贷,而根据最新银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》,使用首付贷资金申请个人住房贷款的行为易会被银行直接认定为骗贷行为,银行将拒绝发放贷款。购房人、房地产企业、银行会面临涉诉风险。

上述情况一旦发生,将影响购房人与房地产企业的商品房买卖合同的正常履行,终将影响基础资产是否能够产生持续稳定的现金流。因此在对基础资产进行筛选时,应仔细核查购房人自有资金的来源,对涉嫌使用首付贷而产生的基础资产,将严格限制其进入到资产池。

按揭资料真实性问题

为了套取购房贷款,增大销售业绩,各地产中介机构往往存在各种违规操作行为。在银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中,也提及对涉嫌违规操作的房地产中介要停止合作,对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产企业,应及时采取相关措施,如停止拨付后续授信与增加新的授信并纠正整改。

这将意味着假的按揭资料将无法获得银行授信,将直接影响基础资产未来现金流状况,因此房地产企业应根据银行的相关政策对按揭资料的真实性予以审核,保证按揭贷款申办合规合法。对有按揭资料存在瑕疵,无法判断是否可以成功申请按揭贷款的此类基础资产应严格限制其入池。

3、房企经营风险

房企一房二卖问题

房地产企业在商品企业在商品房买卖交易中由于操作不规范、违规操作等原因往往会存在一房二卖的情况。一房二卖的情况往往会引发大量的诉讼纠纷。

因此《城市商品房预售管理办法》第十条第二项规定,“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也规定,“各地要完善商品住房买卖合同示范文本,积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。”基于上述要求,房地产企业与购房人签订购房合同后将办理网签备案手续,备案程序并非购房合同生效的要件,对应收账款债权法律关系的设立并无影响,但实践操作中却可以避免一房二卖情况的发生,因此通常要求入池资产的相关商品房买卖合同均已办理网签备案手续。

房企的退房问题

房地产企业在商品房销售过程中由于过度承诺问题,后续建设过程中设计更改等问题容易引发购房人要求房地产开发企业承担相应的违约责任,进而引发退房纠纷。尤其对以分期付款方式产生的购房尾款影响尤为重大。因此一旦有此类情况发生,该基础资产应被及时剔除至基础资产池之外,并要求房地产企业及时补充合格资产入池。

六、购房尾款ABS项目意义

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1、减轻回款压力

房地产行业属于资金密集型行业,在房地产开发过程中,房地产企业往往面临较大的资金压力,只有在楼盘开盘销售后,开发资金才能逐步回笼。由于商品房买卖标的额大,普通购房者无法一次性支付大额的购房款,需要借助银行按揭或分期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后,后续的购房尾款需要等待银行贷款审批及购房人的分期支付。银行或住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核,贷款审批流程大概需要3个月到6个月左右的时间。因此楼盘在开盘销售后,即使销售的业绩良好,房地产企业想要拿到全部的购房资金却实实在在需要等待3个月甚至更长的时间。同时,进行新一轮的开发建设又有大量的资金需求,需要迫切解决资金回笼问题。

通过发行购房尾款ABS产品,由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础资产,房地产企业得到一次性出售基础资产的对价,获得原本需要长时间回笼的资金,大大减轻了回款压力,有力保证了后续的开发建设。

2、获得更高的信用评级,降低融资成本

房地产企业的融资途径一般有银行贷款、发行企业债券、中票、公司债券等债务融资工具。通过上述方式进行债务融资时,均需要对融资主体进行信用评级,发债的实质信用基础为房地产企业主体信用。发行资产证券化产品,不需要依赖于房地产企业本身的信用等级,其信用基础可根据基础资产真实出售的情况及风险隔离程度的不同,而采取单独对资产进行信用评级决定资产证券化产品信用等级,或采取资产信用加主体信用的方式增加资产证券化产品的信用等级。

上海证券交易所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》最新规定房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标,首先用基础指标对所有房地产企业进行初选,再进一步用综合指标进行甄别。无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响,在有主体评级的企业中,分类监管考核实施“基础+综合”指标两个门槛。短时间内,基础条件较差的企业将更加难以发债,而目前未有明确限制房地产企业发行资产支持证券的监管限制,产品发行通道依然畅通。

3、优化财务状况,改变商业模式

房地产企业通过资产证券化产品的发行,可以增强企业资金的流动性,优化企业的资产结构。根据真实出售的情况不同,针对表内的固定资产,可以达到轻资产模式的表外运营目的,同时募集到的资金也可不受用途限制,对房地产企业来说,是盘活资产,改善现金流状况的最好方式。

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