叁四线城市房价回落已成定局,三四线城市商品房销量下滑已成定局

2005年,东北大规模棚改开始,2013全国棚改拉开帷幕。2015-2017年第一个棚改“三年计划”期间,全国已经完成了1800万套的棚改任务。2018年是棚改第二个“三年计划”实施的第一年,全年的棚改任务为580万套。据有关数据统计,棚改十余年来,全国累计开工3896万套,帮助1亿人“出棚进楼”。

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全国很多三四线城市并没有支柱产业及大量外来人口迁入,房价已经多年停滞微涨,去年房价确突然暴涨甚至有部分三四线城市房价已经翻倍上涨。主要是三四线城市棚户区改造中产生大量被拆迁户,原有拆迁政策是安置住户拆房还房。现在政府采取棚改货币化安置,政府直接发钱给被拆迁户,其自行拿钱去买房。刘全分析认为,全国大中城市全面实施棚改项目及房地产开发等需要大量土地,只要有土地及资金就等于盘活房地产市场全产业链。政府拆迁给被拆迁户直接补偿现金,被拆迁户房屋已经拆除并拥有大量现金必然要去购买房产。去年三四线城市房地产市场“量价齐升”,离不开棚改货币化及城市化快速发展等推动大量市场需求。 

说到棚改,大家肯定会联想到巨额的拆迁补偿款。近几年来,随着棚改的加速,各地因棚改而快速致富的报道时长见诸报端,“拆二代”也成为流行词汇之一。产生上述现象的原因就是棚改货币化安置。

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棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

随着三四线城市房价的一路高涨,几年前几千块钱的房价涨到如今的几万元,已经翻了好几番,而人均收入却不见涨,房价和收入差距是非常大的,要说房产没有泡沫,估计都没有人相信,但是我们知道三四线城市的经济发展水平和产业基础并不足以推动当地房价上涨,那么让三四线城市房价逆势而上的元凶究竟是什么?

2018年,山东省计划棚户区计改造69.9万套,改造数量位居全国第一,超出原来市场预期500万套,增幅高达16%。2018年,浙江省计划改造棚户区危房23.7万套,其中,温州高达92815套,占比全省40%。刘全分析认为,三四线城市去年房地产市场暴涨,主要是棚改货币化推动房价和销量大幅上涨;同时一二线城市外溢客群落地三四线城市买房及农民进城买房数量明显增多。未来三四线城市由于缺乏支柱产业和大量人口迁入等市场存在很多不确定性。三四线城市棚户区改造项目建设如火如荼,未来房价依然还有上涨空间。

但是,近几年随着棚改货币化安置比例的提高,无形中成为房价上涨的助推器。三四线城市房价的上涨,相当一部分原因是由于棚改货币化安置造成的。

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第一,因为一二线城市限购,大量的投资资金为了寻找出口,把目光转向了三四线城市,第二,由于棚改货币安置化政策催生了大量刚性住房需求,而且棚改户得到大量的资金补偿,不断的去周边买房,拉伸了当地的房价。

2017年,110多个城市共发布相关房地产调控政策190余次,一二线城市楼市调控政策限制较严,三四线城市楼市调控相对宽松。刘全分析认为,一二线城市房价超高及楼市调控政策影响,很多房地产投资及自住买家等必然转向三四线城市购买房产。三四线城市正处于棚改项目加速时期,越来越多的城市采取棚改货币化安置,短期市场购房需求将出现集中增加。由于三四线城市多种叠加市场需求,共同推动楼市成交量与房价大幅上涨。

数据显示,2015=2017三年间,全国棚改共投资了5.5万亿,其中超过4万亿投向了三四线城市。棚改在大大促进了三四线城市的基建和消费的同时,也助涨了房价。2017年,全年计划棚改600万套,实际完成609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。结合国家统计局公布的全国商品房销售面积推算,全国有21.5%的商品卖给了棚改户,而三四线城市棚改安置购房需求的比例更是高达25.5%。

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分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

第三,品牌开发商竞相入驻三四线城市,品牌溢价间接拉高了当地的房价,这可谓是支撑三四线城市房价上涨的三驾马车,但是如今楼市调控的重点逐渐延伸至三四线城市,多个三四线城市纷纷开展了限售的楼市调控政策,比如限售五年。使商品房流通受到了限制。

刘全分析认为,一二线城市房价上涨地价也随之大幅上涨,地方政府拍卖土地时规定销售限价或自持要求,房企拿地不仅利润被提前预先锁定,而且资金量占用较大和市场风险也在持续增加。一二线城市房企拿地,基本由原来单一房企转向房企组成联合拿地以规避市场风险,房企转战三四线城市也是其必然选择。三四线城市因经济基础及区域位置和发展潜力将出现明显分化,棚改货币化安置及土地供应量锐减和不受调控政策影响等房价将持续上涨。一二线城市房价过高及受调控政策影响房价下跌,购买行为外溢在一定程度上也可以推动三四线城市房价大涨。

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

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作者:刘全,房地产专家、法学专家。

棚改对于房价的影响显而易见,因此,今年7月,住建部再次强调,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

这对于炒房客来说或许是致命的一劫,就算手里的房子增值了一时间也无法转手,然而那些闭眼炒房的人有了顾忌,再也不敢轻易囤房了,同时三四线城市的去库存任务已经基本完成,棚改货币化安置政策红利也在逐渐淡出,未来居民购买力基本丧失,无法支撑当地的房价,三四线城市的楼市泡沫总有一天会被刺破。

创作:2018.3.8

因此,未来棚改货币化安置的比例会逐年降低,预计2018年的棚改货币化安置比例为45%,2019年为35%,2020年为30%,2021-2023年则为25%。受此影响,预计2018年三四线城市商品房销售面积会下跌14%,2019年则会下跌16%。

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此外,在今年的一次官方会议上,房地产税被提上日程,五年后房地产税一定会落地实施,届时三四线城市大批空置房将被挤向市场,增加住房供应量,可能会出现供大于求现象,三四线城市房价下跌在所难免,但是房价降到3000元1平是不可能的,房价从万元跌到3000元,相当于暴跌了70%,这是地方政府和我国金融系统所不能承受的。

受棚改货币化安置比例降低的影响,三四线城市的房地产市场房价将会有一定程度的回落。缺少了棚改货币资金的支撑,原本就虚高的房价很难维持现状。随着成交量的下滑,新房库存量会逐步上涨,三四线城市或许会开启新一轮的去库存。

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