大街喉肿,打击屯货炒房

摘要:众所周知,香港是全球房价最高的城市之一。近几年来,香港的房价上涨的势头凶猛,豪宅也屡屡创下新高价格。
香港房价走势
为了给居民提供更多可负担的住房,香港特区政府今年以来一直在考虑多种调控手段,其中空置税被寄望能遏制投机炒房的势头,提高住房持…

遏制炒房 香港酝酿征收房屋空置税

3月15日电 据英国今日华闻网报道,英国财政大臣菲利普·哈蒙德(Phillip
Hammond)近日表示,政府正在考虑出台一项针对口香糖的税收政策,旨在打击这种难以清理的“马路牛皮癣”。

  众所周知,香港是全球房价最高的城市之一。近几年来,香港的房价上涨的势头凶猛,豪宅也屡屡创下新高价格。

陈一文

图片 1资料图:口香糖。记者
金硕 摄

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据统计,2016年3月至去年12月期间,香港楼市房价飙升幅度超过25%。香港特别行政区行政长官林郑月娥近日在出席立法会时称,政府正在研究制定房屋空置税,遏制炒房需求。同时,她指出处理房屋供应问题,首先要先解决土地不足的问题。特区政府正就土地供应的咨询报告展开公众咨询,并将着力解决房屋短缺问题。

报道称,基于一次性塑料产品对环境的影响,英国政府未来将实行一系列措施用于减少公众对一次性塑料产品的使用量。其中,由人造橡胶制成的口香糖不仅极难回收,并且成为英国马路上仅次于烟蒂的第二大垃圾污染物。

  香港房价走势

房价连续22月创新高

从3月13日起,英国财政部将面向公众征求意见,讨论是否应对口香糖产品加收“口香糖税”。据《每日邮报》称,英国地方政府每年要花5000万英镑用于清理路面上黏住的口香糖。

  为了给居民提供更多可负担的住房,香港特区政府今年以来一直在考虑多种调控手段,其中空置税被寄望能遏制投机炒房的势头,提高住房持有成本。

据香港房屋委员会统计,截至2017年12月,全港共有28.29万宗公屋申请,其中,15.51万宗为一般申请,即家庭和长者一人申请,平均轮候时间为4.7年;另外12.7万宗,为配额及计分制下的非长者一人申请。4月15日,社区组织协会代表在某节目中指出,根据房委会今年3月公布单身人士获分配市区公屋至少要438分、获分配离岛公屋至少要426分来推算,非长者单身人士需要轮候26年以上甚至32年才能获分配公屋。

据报道,每年地球人花大约140亿英镑(约合人民币1230.26亿元)买口香糖,但这些口香糖大部分的“结局”都是粘在马路上或鞋底上。英国一位设计师设计了口香糖鞋底及口香糖回收桶,促进节能环保和公共保洁。

  据联合早报报道,6月28日中午,香港行政会议召开特别会议,讨论三项房屋新措施,其中包括落实“一手楼空置税”。消息指,有关措施已全部获得通过。

根据香港土地供应专责小组成员何喜华的估计,如果公屋用地短缺情况持续,则2026年左右轮候公屋时间将由目前的4.7年倒退至上世纪90年代的7年。

  香港拟征房屋空置税

此外据统计,在2016年3月至去年12月期间,香港楼市房价飙升幅度超过25%。香港房屋的价格持续处于高位,以近期推出的大埔岚山的房屋为例,平均每平方尺的价格达2万多港元。而荃湾新盘海之蓝,平均每平方尺的价格高达3万港元左右。由于房价持续高企,许多普通市民没有能力买得起房屋。许多香港市民的居住环境极其恶劣,甚至几十个人共同租住在不足70平方米的房屋里。房屋居住问题已经成为香港的一大问题。

  每经小编注意到,香港方面对一手房空置税政策研究已久。

根据特区政府估算,私人房屋市场的土地供应问题不突出,因为大地产商都有充裕的土地储备。然而,正因为私人房屋市场存在着寡头垄断,私人市场楼价居高不下。最近几年,香港政府一直严厉遏制私人市场投机活动,以维护香港居民首次置业优先权。但是,香港私人市场楼价依然一路飙升,屡创历史新高,带动香港居屋价格也屡创历史新高,与越来越多香港不同阶层的居民的置业能力脱节。

  据香港《星岛日报》6月5日报道,香港财政司司长陈茂波称,住宅物业市场2018年以来持续活跃,今年前4个月住宅成交平均每月约5400宗,同期楼价累计上涨7%,整体楼价比1997年高峰值已高出117%。与此同时,市民的置业购买力指数在第一季度上升至约71%,显著高于过去20年44%的长期平均值,显示楼价已大幅超出市民的负担能力。

着手研究房屋空置税

  陈茂波当时透露,运输及房屋局针对一手房空置税的研究已接近尾声,结果将很快公布。6月5日,香港财经事务及库务局局长刘怡翔进一步表示,港府正积极进行相关研究,但暂不透露何时公布。刘怡翔表示,征收房屋空置税只针对一手房市场,而非二手房市场;住宅应满足民生需求,而非炒卖用,未来会研究如何鼓励房地产开发商把这些空置房推出市场销售。

虽然许多香港市民无法找到合适的房屋居住,但是另一方面,香港仍有不少空置的新落成住宅单位。香港财政司司长陈茂波此前受访时曾称,截至去年年底,私人发展商手上有约9500个单位已建成但未发售。

  今年早些时候,行政长官林郑月娥在立法会上回答议员提问时表示,正在跟进研究就空置的房屋征收空置税。她认为香港房屋问题迫在眉睫,所有房屋都应用来居住,而不是用来炒卖的。林郑月娥指出,就收取空置税正与各司局长作评估,包括理据、可行性和公众反映等。

林郑月娥在立法会上回答议员提问时表示,正在跟进研究就空置的房屋征收空置税。她认为香港房屋问题迫在眉睫,楼房单位极度短缺,所有房屋都应用来居住,而不是用来炒卖的。林郑月娥指出,就收取空置税正与各司局长作评估,包括理据、可行性和公众反映等,但她透露,暂无意研究开征资产增值税。

  国外案例:征税方案细节需谨慎

对于是否征收房屋空置税,在香港仍有一定争议。陈茂波表示,空置税是政府考虑措施之一。不过,由于香港住宅空置率只有约3%,属于低水平,因此制定政策时要锁定目标。

  每经小编注意到,目前有部分国家开征房屋空置税,但手段严厉程度不一,征税的口径也各不相同,因此取得的效果也各自不一。

征收空置税将增加房产持有者的成本,在欧洲、加拿大、澳洲等地相当普遍。不过,有分析指出,要在香港推出空置税恐怕不那么简单。香港《文汇报》称,香港开征空置税长期存在争议,历届政府均议而未决。香港本地学者、税务专家指出,虽然空置税可以令住宅单位供应增加,但实际操作困难,特别是要过开发商的一关不容易。

  所谓“空置房”,是指未被充分利用的住房。对此各地定义不尽相同。有的国家或地区规定,超过半年没有充分使用的住房,就算空置;有的则规定,超过一年“未被充分使用”才算空置。

土地供应短缺是难点

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林郑月娥指出,要解决房屋问题,先要解决土地不足的问题,政府不会坐等土地供应,也不会放过任何一个提供更多过渡性房屋的机会,以满足居住环境特别恶劣的家庭的需要。

  目前已经有多个国家和地区推出了住房“空置税”:

香港土地供应专责小组不久前发表咨询报告,并从4月26日至9月25日展开为期5个月的公众咨询。咨询报告就短、中、长期增加香港土地供应提出18个选项。报告显示,香港存在严重的土地供应短缺问题,2026年前短缺情况尤为恶劣,未来30年至少短缺1200公顷土地。

  加拿大温哥华,从2017财税年开始征收空置税,房屋每年空置达到6个月的,需要按照“房产评估价值的1%”来交税,并且谎报、迟交将面临高额罚金;

有媒体分析指出,土地供应短缺难以解决,将产生两大消极影响:一是私人市场楼价将继续升易跌难;二是公营房屋将继续供不应求。

  在英国,如果有空余房间被空置长达两年或以上,政府会对空置房屋额外收市政税,俗称“卧室税”;

解决香港土地房屋问题的关键,是在经济形势稳定的条件下,采取一系列新政策和措施,解决三个方面的问题:一是明显缩短土地开发、投入市场的时间;二是切断私人房屋市场和公营房屋市场的联系,使后者回归仅满足低中收入家庭居住需求的初心;三是采取限购措施,保障香港居民(包括可以成为永久居民者)首次置业。在增加土地供应的各种办法中,阻力最小的是在香港岛以外填海造地。同时,简化涉及土地开发的行政程序。

  澳大利亚维多利亚省,空置税的税率为房屋价值的1%;

  在法国,住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%;

  在荷兰,如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住;在瑞典,政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

  对于空置房的征税口径和行政调控手段,各国并不相同。

  比如英国的“卧室税”只针对居住在政府公屋(public
housing)的人士,而且空置的定义精细到每一个房间,而不是以整套房屋计算。也就是说,如果一个人住在两居室的政府公屋内,将会为多出来的一个房间缴税或者得到其他的处罚。

  对于空置房的定义,加拿大温哥华和澳大利亚维多利亚省都规定要在一个自然年里住满6个月以上(特别申请获得豁免的房屋类型除外)。温哥华要求作为屋主或者租客住满6个月,而维多利亚省则认可屋主邀请自己的亲人、朋友或者自己的雇员住满6个月,也可以获得免征空置税待遇,另外屋主长期呆在异地也可以申请变换主要地址,豁免空置税。

  对房市影响还需观察

  从理论上讲,征收空置税可以提高屯房投机者的持有成本,使得更多房源流入市场,从而增加供应,抑制过高的房价。

  但是由于房市的复杂性,以及各国住房供应体系的差异,空置税能否取得较大的调控效果并不确定。

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  以温哥华为例,这座全球房价第三高的城市于2017年6月通过空置税法案,但征税预期并未打断温哥华楼市普涨的态势。2018年温哥华市区平均房价稳步上涨。在征税后的第一个月,温哥华房价同比上涨14.3%。

  根据维多利亚省房市报告,2017年全年该省住宅中位数价格上涨9.6%,达到62.5万澳元;墨尔本地区全年上涨7%,住宅中位数价格达75万澳元。

  据加拿大CBC报道,在温哥华空置税开征之前,房主们的确有过一段“恐慌期”,人们纷纷找议员询问信息,或者急着出租或变卖空方。

  然而,市场上的房源虽然增多,房价却并没有因此变得更加“亲民”。

  Re/Max Crest 机构分析师卡梅伦表示,

  “市场上的确多出很多房源,但大多数是高端房源,比如温哥华西区的很多豪宅开始放出。不过这对于普通民众买房来说并没有缓解什么压力。

  真正有实力长期持有多套房的,往往手上的房源都是高端的。如果是平价房屋,即使在空置税出台之前也很容易出手,因为流动性大。”

  每经小编注意到,在英国,有专家警告说,一些老年人或身体残疾人士本来就需要更大的空间,如果征收“卧室税”或者政府强行安排空余房间转让给他人,有可能造成屋主的精神压力。

  在香港地区,关于空置税的争论也很常见。

  百利保执行董事兼首席营运官范统说,现在全港仅9000多个空置盘,占总体约3%,征收空置税作用不大,“就像有100件衣服,卖了96件,余下4件未卖,认为存货过多而收税,实在不太合适”。经济学者关焯照称,空置税实施可能会令成本转嫁给买家,最终令市民买楼时金额再度提高。

  不过立法会议员郭荣铿认为,一手房空置税不应和二手市场相提并论,前者是“留着晒太阳”,空置是希望日后以更高售价售出,希望一手房空置税能够“去到入肉”,使开发商尽快拿出楼盘推向市场。

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