资色丨佳兆业递交分拆物业上市申请,中海物业分拆之路

网赌十大信誉的平台 1

中海物业分拆之路——一场无欲无求的上市到底为哪般?来自问剑沙丘路的原创专栏房企分拆物业可谓是房地产白银时代最受资本市场欢迎的创造之一,继彩生活港股市场上市三天市值就反超母公司之后,中海物业也于上市后半月内市值就几乎翻番。为了进一步探明社区O2O以及房企分拆物业两者之于子、母公司的意义,笔者决定把中海物业列入研究的第二个标的。尽管中海物业和彩生活同样都属于物管企业上市,同样都拥有社区O2O的计划,但笔者发现这两者有很大的不同,概括起来主要有三大区别:1、上市方式:由于财务背景、大股东实力不同,彩生活为IPO,中海物业为介绍上市方式;2、发展模式:彩生活采用先圈地后推广O2O,中海物业对于扩张则较为谨慎;3、与母公司关系:彩生活物管业务来自于第三方的占绝大多数,而中海物业收入则大多来自母公司项目;房企拆分物业和社区O2O是两个完全不同的手段,两种手段在一定条件下可以相互辅助。彩生活之所以为行业先驱和个例,是因为它巧妙地将这两者结合在一起,而中海物业则更能代表想要拆分物业的房企普遍现状,社区O2O的发展定位并不十分明确(笔者在后续文章中会详细说明)。今天,我们先聊聊房企拆分物业。中海物业选择适用于“圈内有钱人”的介绍上市方式相比彩生活利用社区O2O概念上市融资,中海物业另辟蹊径选择了介绍上市的方式。介绍上市和IPO的区别如下表所示:网赌十大信誉的平台 2来源:聚桐分析之所以选择介绍上市,笔者认为中海物业主要有以下几个方面的考量:1、中海物业上市的首要考量是速度。相比于IPO,介绍上市程序较为简便,上市等待时间也较短。尽管中海物业的社区O2O尚未成型,主要发展方向未定,但通过介绍上市独立有利于尽快在资本市场上确立公允价值,取得独立融资的资格,可以随时为下一轮布局作铺垫。2、中海物业几乎可以完全依靠自有资金布局下一步。相比彩生活的七亿多资金绝大多数都来源与银行抵押贷款,中海物业光银行存款及现金就高达12.9亿港币,现金流极其充沛,这对于上市公司来说可算是一大优势。3、中海物业的主营业务一直较为突出,运营良好。中海物业的经营业绩一直在同行业中保持较高水平,在绝大多数物业都亏损的前提下,单位面积净利润连年接近2元港币,利润率接近20%。比起彩生活需要用酬金制去“扮靓”,中海物业目前甚至都不需要这样的会计手段(其酬金制小区比例在10%以下)。4、房企拆分物业概念大热,自带高交投光环。介绍上市最大的缺陷在于活跃度不能保障,但是火热的概念下中海物业想不引起注意都难一一相比彩生活,中海物业业绩更稳定,偿债能力更强,投资潜力也更大,而事实上,中海物业上市后市值就超过50亿,估值超过40
倍PE,完全凸显了中海“借东风”快速上市决策的正确性。但是不论怎样多快好省的上市方式,都会带来经营和财务管理上的一些转变:1、有些内部管理、操作信息难以避免被反映在财报上。上市首先意味着信息的公开化、透明化,不论是否有融资需求。传统物管能够做到盈利少不了一些管理上的诀窍,上市之后会在财报上变相地反映出来,有时会像“香肠法则”(绝对不要知道香肠的制作过程,会倒胃口)一样,与其让投资者知道其具体运作过程,还不如被蒙在鼓里。2、成本控制将会比以往更加重要。上市就意味着盈亏自负,所以即使再不愿意“断奶”,中海物业也不得不开始学着独挡一面。而从往年数据看,劳工成本占到50%以上,而且据中海物业内部人士称,中海的工资水平在同行业平均收入之上的,那么成本控制确实不容乐观:网赌十大信誉的平台 3来源:聚桐分析距离中海物业上市已有将近一个月,笔者实地走访了多处中海物业的小区,发现上市确实给中海物业的管理带来了一定变化,而这些变化几乎都是为了成本控制。①不少小区出现了裁员,有的甚至裁掉了员工数量的五分之一。有物管人员表示上市后出现了工作量加大、不得不跨部门办公的问题。中海物业的管理有一套标准化流程,但在裁员之后处理事务就只能放弃一部分流程,只讲求办事效果。不过,依赖业主与管理人员之间的良性关系,目前尚未出现大的差错。②部分非主要区域的基础设施维护有一定的漏洞,“不反映,不处理”。据相关人员反映,由于物业收缴率不算太高,(中海物业收缴率在89%左右,而百强2014年的平均水平为93.02%),因此除了采取上门催缴增加回款率以外,只能放弃一部分非主要区域的维护。当然,身为国内知名物业,中海在管理上还是可圈可点的:“性价比”比较高,物业和业主之间关系良好,处理事务比较人性化也较为灵活,在推广社区O2O上也有天然的优势。但是人数的精简空间始终是有限的,如果没有找到更好的节约成本的方案,或是不能挖掘出新的盈利点,短时间或许可以吃靠员工的忠诚、住户的信任吃老本,时间久了总会暴露出问题。如何在压缩成本的同时把传统优势保持下去,是物业在转型过程中必须面对的。未贸然扩张,或因“质量速度两难全”如果需要引起资本市场的进一步重视,作为物业来说,扩张圈地是有效手段,否则单位利润率再高,由于管理小区数量有限,总体利润增长率仍然有瓶颈。但不论是否跳开母公司进行扩张,都面临不少困难。首先,如果完全依赖母公司的内生增长,房地产白银时代的转型之路会越走越窄。物业面积扩张速度的放缓,会减少盈利面积,使得物业公司只能更多地仰仗现有物业,提高单位面积的利润率一一这一点或通过减少人力,或通过加大自动化、工程化,不管哪一项,都明显趋近于一个阈值,除非技术层面突破,否则是十分有限的,中海的裁员就很能说明问题。其次,如果像彩生活一样大肆收购其它物业,也同样面临很多问题一是住户不买账,需要很长时间建立相互信任的关系;二是收购性价比高的物业越来越困难。现在的物业收购水平也在逐渐地市场化、公允化,“白菜价买到好物业”的可能性越来越低,更多的情况是“好的收购不起,收购得起的都烂尾”这样两难的境地。挑选性价比高的物业收购也需要不菲的调研成本、公关成本,所以一般的扩张行为怎样都是不可能占到很多便宜的,或许这也是中海等传统物管并没有急于扩张的原因之一。从中海物业管理面积增长的历史数据上看,其13年、14年的增幅分别为34.64%和22.85%,大多为内生,可见中海尚未将扩张圈地列入发展计划。但随着房地产业发展日益陷入瓶颈,再怎么困难,中海或许都会试着走出扩张这一步,只是就目前来看,中海物业还远没有到那样紧迫的关头。“不破不立”,重度依赖母公司或流于平庸彩生活的去母公司化程度已经相当高了,其两大核心产品之一的“彩富人生”依然对接的是母公司花样年的P2P,所以可以预见未来中海物业的发展必然处处都是中国海外发展的影子。中海物业对于母公司的依赖程度很高。来自控股股东的物业占比始终保持在90%左右,其物业面积增长率也基本与母公司的新增项目数量相对应,可以说大部分都是内生性增长,偶有收购物业,但数量很少。下表为中海物业与彩生活在独立程度上的对比表:网赌十大信誉的平台 4来源:聚桐分析依赖性强的局限性体现在:首先,决策需等待母公司统一协调,需要较长时间,这对于某些领域的推进,比如讲究速度的互联网+来说是个很大的障碍;其次,高度依赖母公司的物业承受不起地产业下行的趋势。房地产企业发展已进入瓶颈,物业与房产的关系,除非能够像彩生活一样大刀阔斧地“去母公司化”,否则都将是“皮之不存毛将焉附”,母公司发展倒退,物业公司如何独活盈利?再者,母公司的影响力越大,子公司越难发展出属于自己的特色。像中海、万科、恒大之类有着强大母公司的物管,即使脱离了母公司单独上市,也很难摆脱母公司的影响。就像行星和其卫星的关系,虽然卫星也独立运转,但其运行路径是可以通过其所围绕的行星轨迹预测的。当然,有一个强大的母公司虽然难以“走出自己的路”,但如果仅沿着传统路径发展,会有更多助力。只是这样的公司即使活下来不成问题,其中规中矩没有新意,也很难受到资本市场的欢迎。总结:笔者认为中海物业主营业务突出、管理优势明显,未来有较大的潜力。“现状很好,前途未卜”的中海物业,当务之急就是寻找到一个适合的利润增长点,强化其优秀服务型企业的定位。那么现在大热的社区O2O究竟是中海物业的辅助手段还是发展方向?有待笔者在下一篇文章中重点分析。@深港通头等舱@天天静心课
@方舟88 @今日话题 @港股通 $彩生活$ $中海物业$ $中奥到家$@梁宏@心中无股HK
@Ricky@从易 @炒饭锅锅 @冯立辉 @小卫之晓 @求漏 @老高悟道 @等着蚂蚁变大象
@财智力量 @老曾阿牛 @雪山 @tobeyhuo @大道至简-荣令睿

资本圈|佳兆业再授3亿份股票期权
富力计划对酒店业务做分拆上市来自观点地产新媒体的原创专栏资本为王的时代,这里能将房地产金融、基金、上市公司等资讯尽收眼底。网赌十大信誉的平台 5

网赌十大信誉的平台 6

佳兆业再授3亿份股票期权 总裁郑毅未列入激励名单

重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

7月19日,佳兆业集团控股有限公司宣布将授出约3.14亿份购股权。其中,佳兆业向公司董事授予6400万份,向普通员工授予约2.5亿份。

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

据观点地产新媒体了解,佳兆业目前的购股权计划制定于2009年11月22日,目的是激励员工为公司创造更多价值。之前,其一共曾四次授出购股权。此次,是佳兆业作出的第五次期权授予。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

公告显示,本次授予给管理层的6400万份购股权中,向执行董事孙越南授出3000万份、喻建清2000万份、麦帆1000万份;独董饶永140万份、张仪昭140万份、刘雪生120万份。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

值得注意的是,除了郭英成外,没有获得购股权的董事有郑毅和陈少环。郑毅同时为佳兆业现任集团总裁。此前亦有媒体报道称,郑毅或有离职的可能。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

公告还显示,上述购股权可以在4年后全部行使完毕,其中1年后最多行权20%;2年后最多行权40%;3年后最多行使60%。行权的前提条件是行权人完成公司若干目标,但如果获得任何一名董事豁免,同样可以行权。

01

另悉,本次购股权的行使价是3.55港元,这也是佳兆业于7月19日在香港联交所的收盘价,较在此日期前五个交易日的平均收盘价3.06港元溢价16.01%。

物业分拆第一步

富力地产:有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

7月20日,富力地产董秘胡杰于招商证券的电话会议上指,富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作。

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

观点地产新媒体获悉,富力地产当天宣布以199.06亿总价收购万达77间酒店权益,总共23202间房,38.65万平方米。其中,76家权益100%,一家70%;交易三期付款,20亿元定金,签约后三天,首期款第一部分;随后支付80亿手续款,在支付条件完成时完成,约三个月完成;剩余99亿零600万,于2018年支付。

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

富力地产称,收购系因为对酒店业发展前景看好,且此次以低成本收购酒店资产包,公司获利高;富力想进一步拓展公司酒店布局,此次收购的77家酒店分布于71家城市,富力24家酒店位于8个城市,收购后富力酒店分布75个城市,富力将成为全球最大高端酒店业主。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

值得一提的是,胡杰还表示,富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作。他指,收购体现富力对国家经济增长的信心,富力认为拉动内需会成为未来中国经济增长动力;随着高铁、机场建设,富力对旅游和商务差旅业务看好;希望通过此次收购对酒店品牌布局进行提升。

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

金科称广州安尊未于协议期间持有公司股票 将督促其执行

网赌十大信誉的平台 7

7月20日,金科地产集团股份有限公司发布关于实际控制人签署一致行动协议的进展公告。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

观点地产新媒体获悉,4月10日,金科股份实际控制人黄红云与广州市安尊贸易有限公司签署《一致行动协议》,广州安尊自协议签署之日起90日内,通过集中竞价等方式足额购买公司2亿股股票,并与黄红云形成一致行动关系。

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

金科股份表示,目前公司未收到广州安尊关于《一致行动协议》执行情况的回函,而黄红云的回函则表示,《一致行动协议》约定的90日已届满,但广州安尊公司尚未持有金科的股票。

资产及现金方面,同期佳兆业物业的总资产为11.9亿元,期末现金及现金等价物大幅提升至1.14亿元。

黄红云表示,其已于7月12日致函广州安尊公司督促其遵守《一致行动协议》的所有约定,并将继续督促广州安尊公司履行《一致行动协议》的责任、义务。如广州安尊公司仍未履行《一致行动协议》约定的责任、义务,其将依法保留追究其法律责任的权利。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

**

网赌十大信誉的平台 8

01

第六家港股房企物业上市公司的故事

包括彩生活、碧桂园、雅居乐、绿城、祈福生活服务在内,佳兆业物业是第六家赴港上市的内地房企分拆物业公司,来得不算早,优势也并不明显。

要获得资本市场的青睐,如何讲一个好的故事必不可少,前有彩生活的“互联网+物业”轻资产,后有碧桂园服务的“要做国内做好的物业公司”,作为后来者的佳兆业物业,递交上市申请的下一步关键,无疑也是要描绘一个美好的未来,吸引投资者。

实际上,除了彩生活,目前绝大多数房企分拆物业公司依然需要依靠母公司的住宅规模获得发展,因此初期规模也往往决定于母公司,佳兆业同样如此。

据悉,2017年底佳兆业物业来自独立第三方物业开发商的在管建筑面积比例已提升至约13.9%,还有八成左右的在管物业及收益来自佳兆业旗下的项目,而去年佳兆业合约销售为447亿元,截止2017年底的土地储备为2190万平方米,年内新落成的项目建筑面积约为430万平方米。

且不论规模已经在5000亿之上的碧桂园,即便是绿城和雅居乐,在住宅市场竞争比物业管理更为激烈的情况之下,佳兆业物业要依靠母公司的规模来赶上另外几个同行,显然难以实现。

若单从物业自身规模来看,作为首批赴港上市的物业公司,彩生活凭借轻资产模式,目前在管建筑面积已达9亿平方米,6月初刚刚挂牌的碧桂园服务为3.3亿平方米,250亿港元的市值及2017年31.22亿的收益也均属于港股物业公司市值之首,去年底上市的雅生活去年收益也达到了17.61亿元。

网赌十大信誉的平台 9

为此,佳兆业在材料中表示,其在扩大第三方业务占比的同时,未来还计划在中高端市场扩大业务规模,同时因住宅物业管理竞争已经越来越激烈,其计划扩大将目前竞争对手较少的非住宅物业业务规模,包括公共物业、办公室大楼及酒店、商业综合体、政府物业等,分散收益来源。

第一太平戴维斯董事陆文坚也指出,碧桂园、雅居乐等房企以出售的住宅项目居多,于其物业公司而言更多是短期效应,但佳兆业旗下持有的商业项目比例较多,这或许会给佳兆业物业带来中长期的效益。

此外,对于未来上市募集到的资金,佳兆业物业也有所透露,一是用于收购同类物业管理公司,以及和物管相关的业务、社区互补产品和服务公司,其次则是开发推广其正在进行的社区增值服务和产品,另外还有开发管理运营自动化、智能家居,其余的则作为运营资金。

和讯房产发现,去年佳兆业物业还进行了一轮重组“瘦身”,通过转让的方式将旗下5个电子商务、酒店服务管理等子公司转让给了佳兆业控股。

值得一提的是,去年9月份佳兆业物业就已经开始收购整合的动作——收购深圳齐家科技,利用其“小区管家”互联网平台和产品技术,构建智慧社区大生态圈,同时加快后续对中小型物业的并购能力和整合能力。

MORE延伸阅读

品牌价值榜| 全国百强房企影响力测评(4月-5月)

北京正式推租赁型集体宿舍 人均不低于4平米 每间不超八人

网赌十大信誉的平台,40年?大咖说|任志强的“炮声”会湮没在历史洪流中吗?

40年·大咖说|凭什么是新城“厮杀”进13强?欧阳捷:融资

深圳“时光瓶”:长达18年的楼市规划能起多大作用?

TOP影响力榜单丨为什么贵司的业绩靓丽,股票却还是跌了?

上市十年首现营收负增长 保利地产“坎坷”规模之路

深圳新“房改”:政策房与商品房六四开

网站地图xml地图